恒大地产管理手册

目 录

第一章 集团工程口各部门职责、岗位职责、工作流程9

一、工程部部门职责、岗位职责、主要工作流程9

（一）工程部部门职责、岗位职责9

（二）主要工作流程及控制要点15

二、工程技术部工作职责、岗位职责、主要工作流程42

（一）工程技术部部门职责、岗位职责42

（二）工程技术部主要工作流程46

三、综合计划部部门职责、岗位职责、主要工作流程51

第二章 工程建设管理工作指引56

一、前期准备阶段56

（一）现场查勘56

（二）综合策划56

（三）围蔽56

（四）清表57

（五）详勘58

（六）临水临电58

（七）三通一平59

（八）大型土石方施工60

（九）招标立项与合同交底60

（十）编制施工组织设计60

（十一）图纸会审61

（十二）与政府相关部门对接61

二、开工模式62

1、开工标准62

2、工期标准62

3、抢工措施概述62

三、开盘模式62

四、工程管理基本机制63

1、样板先行63

2、隐蔽验收63

3、旁站监理63

4、维权取证（索赔反索赔）63

5、工程建设交流会64

6、现场协调会64

7、主要施工单位季度综合评价64

五、材料管理64

（一）材料供应模式64

（二）材料计划编制65

（三）材料验收65

（四）材料保管66

（五）材料样板间66

六、±0.000以下施工阶段66

（一）施工准备66

（二）基础施工67

（三）基坑支护68

（四）地下室施工68

（五）基础、地下室中间验收69

（六）土方回填70

七、±0.000以上施工（主体施工阶段）70

（一）制度要求70

（二）定位放线71

（三）模板工程71

（四）钢筋工程72

（五）混凝土工程73

（六）砌体工程75

（七）抹灰工程76

（八）防水工程77

（九）西瓦（水泥瓦）安装78

（十）外墙施工79

（十一）铝合金门窗80

（十二）GRC安装82

（十三）栏杆安装工程83

（十四）烟道安装工程83

（十五）水电安装工程84

（十六）智能化系统85

（十七）防雷工程87

（十八）电梯安装工程88

（十九）发电机安装工程89

（二十）地暖工程90

（二十一）钢结构工程91

八、豪装工程92

1、工作要点92

2、控制要点：92

九、园建工程94

（一）、工作要点94

（二）控制要点94

十、园林绿化工程97

（一）工作要点97

（二）控制要点98

十一、道路管网100

（一）工作要点100

（二）控制要点101

十二、竣工验收102

（一）竣工验收单位的划分102

（二）各专项竣工验收要求103

（三）施工单位履约质量和履约能力评价103

（四）证照办理103

十三、交楼103

十四、进度款审批104

1、审批时限规定104

2、进度款审批的其他规定104

十五、竣工资料审核105

1、及时性105

2、竣工资料审核105

十六、签证、委托及设计变更管理105

十七、质量、安全文明施工的检查及考核105

（一）质量考核105

（二）安全考核106

第三章 工程管理制度及标准汇编107

一、综合制度类107

1、房地产开发建设管理制度108

2、恒大地产集团地区公司管理办法147

3、恒大地产集团地区公司招投标管理制度161

4、恒大地产集团交楼管理制度166

二、材料管理类171

1、全国性材料物资采购供应管理制度171

2、关于集团签订年度框架协议、地区公司签订合同采购供应材料物资管理办法180

3、全国性材料物资计划管理及考核办法183

4、全国性材料物资质量控制管理制度186

5、三月材料计划申报指引189

6、洋房、别墅主要甲供材料进场时间流程图191

三、计划管理类193

1、恒大地产集团地区公司工程建设计划考核办法193

2、新项目开盘前工期标准194

3、工期标准197

四、工作规章199

1、大型土石方工程管理办法199

2、岩土工程勘察施工旁站监理管理办法201

3、关于加强施工临时用电尤其是发电机管理的通知202

4、关于地区公司执行临时用电方案报审的通知203

5、工程放线实施细则204

6、旁站监理规定207

7、工程例会规定209

8、施工图管理及设计变更管理制度211

9、关于完善工程质量考核办法的通知212

10、恒大地产集团建设工程安全文明施工管理办法214

11、工程质量分户验收制度219

12、工程竣工资料管理规定228

13、建设工程档案管理制度229

14、监理规划编制规定241

15、监理实施细则编制规定243

16、监理月报编写规定245

17、监理日志记录规定246

五、技术标准249

1、毛坯交楼参考标准（工程指导版）249

2、恒大地产集团道路设计标准253

3、定型产品——标准做法（2009）（节选施工围墙部分）260

4、材料样板间管理标准264

5、回填土施工工艺标准265

6、施工临时用电管理指引271

7、施工发电机管理指引283

8、铝合金门窗工程质量控制办法（管函字[2009]第067号）288

9 ……此处隐藏3775个字……送质检部。

（四）《工地收货单》一式六联：存根（材料设备公司结算部）、材料设备公司财务部、施工单位、地区公司财务部、地区公司预决算部、地区公司工程技术部/工程部。

二、单据印制：由材料设备公司负责印制。

三、单据领用：所有单据的领用必须造册登记备查。

四、单据使用：

（一）供货单位送货给材料设备公司的材料物资，材料设备公司开具《材料设备公司收货单》，作为材料设备公司支付供货单位货款的唯一依据。

（二）材料设备公司送货给施工单位或地区公司的材料物资，材料设备公司开具《工地收货单》，作为地区公司代付代扣货款的唯一依据。

（三）进、出仓材料物资须开具《进仓单》、《出仓单》。

五、单据传递：上述单据由材料设备公司传递到各相关使用部门。

第九章 盘点管理

一、材料设备公司库存材料盘点管理要求：

（一）材料设备公司需根据材料物资类别、品种、规格型号设立明细账，并根据已确认的《进仓单》每日序时登记物资入库明细账；根据《出仓单》每日序时登记物资出库明细账；根据《材料设备公司收货单》每日序时登记物资收货明细账；根据《工地收货单》每日序时登记物资供货明细账。

（二）每月最后一天为仓库的结账日，每月1-2日为盘点时间，材料设备公司、地区公司财务部负责统计上个自然月材料的入库、出库及结余情况，对材料物资进行账账核对和账实核对，发现盘盈、盘亏及时查找原因，并根据集团公司的有关规定进行处理。

二、材料设备公司库存材料盘点程序：

（一）记账时间：每月的记账时间为上月的26日至次月的25日为1个自然月。

（二）盘点时间：结账时间为每月的25日，实地盘点时间为每月的1-2日。

（三）盘点人：材料设备公司配送质检部、地区公司财务部。

（四）盘点的具体事项：

1、 盘点前：仓管员须将材料物资进行分类，按类别、规格型号摆放整齐，并先按账面数打印出《材料物资实物盘点表》；盘点时，逐一清点实物，做好账、卡、物的核对工作，清点每种物资、核对登记并编制《材料物资实物盘点表》；盘点后，所有现场盘点人员须在《材料物资实物盘点表》签名确认。对盘盈、盘亏的实物应及时查明原因并做好记录，不能马上查明原因的盘盈、盘亏，应及时注明待查原因，并在五天内完成。

2、盘点期间已收到而未办妥入账手续或已办理出库手续尚未提货的材料物资，应另行分别存放，并予以标示。

3、所有盘点财务都以静态盘点为原则，盘点开始后应停止材料物资的进出及移动。

4、盘点使用的单据、报表内所有栏位若遇修改处，均须经所有盘点人员签字确认。

（五）对盘盈、盘亏材料的处理：由材料设备公司配送质检部出具《材料物资盘盈、盘亏处理意见报告》，写明盘盈、盘亏的材料物资类别、规格型号、数量、金额和具体原因，并给出初步处理意见，经财务部审核后根据盘盈、盘亏的金额大小报相关领导审批，10万元以内（含10万元）的报公司总经理和董事长审批，超过10万元的报公司主管领导审批后再报董事局主席审批，审批后交财务部和配送质检部各一份进行账务调整。

三、地区公司的库存盘点管理参照上述规定执行。

第十章 结算管理

一、由材料设备公司供货给施工单位，地区公司代付代扣的结算：

（一）《工地收货单》是材料设备公司、地区公司和施工单位三方结算支付的唯一依据。

（二）材料设备公司结算部根据《工地收货单》编制《对账单》，并在NC系统中生成《销售发票》，每月25日结账（一个结帐月为上月26日至本月25日），每月3-7日，完成对账单报审；每月8-13日，材料设备公司配送质检部根据《对账单》与地区公司预决算部、财务部对账，并于每月13日前将各方确认完毕的《对账单》提交地区公司预决算部；地区公司预决算部根据《对帐单》填写《申请使用资金审批表》，于每月15日前办完资金审批手续。

（三）每月20日地区公司必须代付材料款给材料设备公司，如果地区公司每月20日不能代付材料款，地区公司财务部必须停止该公司一切款项的支付，直到该公司账目上的款项能够扣除支付材料款时，由地区公司财务部直接支付给材料设备公司材料款。

（四）地区公司预决算部负责从施工单位工程进度款或结算款中代扣其当月所用的材料款，因特殊情况，地区公司如需暂时在当月少扣、缓扣或暂时不扣施工单位材料款时，须由地区公司董事长/总经理审批。

（五）发包人指定分包工程中涉及发包人指定材料设备公司供货，结算时须转扣总包单位部分，原则上由工程总包单位提前出具授权书，授权现场施工单位（即分包单位）代表总包单位对《工地收货单》上相应的数量金额予以确认。特殊情况可由工程总包单位和分包单位共同在《工地收货单》上签字确认。授权书须由工程总包单位和分包单位双方加盖公章确认，材料设备公司统一编号管理，并在对帐单中须注明总包单位和授权书编号。

二、材料设备公司供货给地区公司的货款结算：

（一）《工地收货单》是材料设备公司、地区公司双方结算支付的唯一依据。

（二）材料设备公司结算部根据《工地收货单》编制《对账单》，并在NC系统中生成《销售发票》，每月25日结账（一个结帐月为上月26日至本月25日），每月3-7日，完成对账单报审；每月8-13日，材料设备公司配送质检部根据《对账单》与地区公司预决算部、财务部对账，并于每月13日前将各方确认完毕的《对账单》提交地区公司预决算部；地区公司预决算部根据《对帐单》填写《申请使用资金审批表》，于每月15日前办完资金审批手续。

（三）每月20日前地区公司必须付材料款给材料设备公司，如果地区公司每月20日不能支付材料款，地区公司财务部必须停止该地区公司一切款项的支付，直到该地区公司账目上的款项能够支付材料款时，由地区公司财务部直接支付给材料设备公司材料款。

三、材料设备公司对供货单位材料款的结算：

（一）《材料设备公司收货单》是材料设备公司、供货单位双方结算支付的唯一依据。

（二）材料设备公司每月25日与供应商结账（一个结帐月为上月26日至本月25日）；每月9-15日，由供货单位提供对账清单于材料设备公司结算部，双方核实并签字确认（供货单位盖公章）；每月16-20日，材料设备公司结算部根据双方确认的对账清单填写《申请使用资金审批表》报财务部审核，审核后按程序履行报批手续；每月21-25日由材料设备公司财务部按已完成报批手续的《申请使用资金审批表》将材料款支付给供货单位。

四、地区公司对供货单位的货款结算：

（一）地区公司须按合同规定支付供货单位货款。

（二）地区公司按合同应付未付而又没有提出书面的正当理由的，由材料设备公司按合同规定提交资金申请单给财务中心，财务中心核准后指令地区公司财务部直接将货款支付给供货单位。

（三）款项支付后，由集团财务中心书面知会材料设备公司、地区公司各相关单位/部门。